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  每逢年底长远房屋策略督导委员会都会发表《长远房屋策略的周年进度报告》,更新未来10年的房屋需求预算。最新发表的2022年周年进度报告,推算未来10年(2023-24至2032-33年度)总房屋需求为42.1万伙,特区政府因而将供应目标定于43万伙,数字与去年的估算一样。

  但与5年前的估算比较,当时估算未来10年房屋需求是46万伙,换言之过去5年间,市场对长远房屋需求减少约8.5%,经过2019年修例风波、3年来的疫情以至近年的移民影响,未来10年的长远房屋需求及建屋目标,自然会因应市况变化而减少。而自2018年起长远房屋策略已把公私营房屋的比例更改为七三比,换言之未来10年公营房屋供应为30.1万伙,私营房屋供应12.9万伙。

  最新的周年进度报告与5年前的进度报告相比,最大分别在于,当年特区政府表示物色足够土地以达至供应目标存在挑战,但最新报告所用的字眼已明显不同,在公营房屋的供应上,特区政府覆述早前施政报告所列明,特区政府已觅得足够土地,在未来10年提供约36万伙公营房屋,比起30.1万伙公营房屋的供应还要多。

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  至于未来10年的私营房屋供应,政府亦充满信心,表示争取于未来5年通过卖地及铁路物业发展,为市场提供足以兴建不少于7.2万伙的私人住宅供应,再加上市区重建项目及其他私人发展项目(包括透过补地价更改土地用途及旧楼重建部分),相信足以满足「长策」估算的需求。

  10年可提供12.9万伙

  但如果按报告的数字来看,未来10年私人住宅供应将继续出现「前多后少」的现象。如果按未来10年私人房屋供应12.9万伙计算,平均每年只需1.29万伙,而按差饷物业估价署的估算,今年私人住宅落成量达22851伙,明年落成量亦达21848伙。但如果未来5年私人住宅供应是7.2万伙,平均每年供应将会减至1.44万伙。按此推算,在2027年之后,平均每年私人住宅供应或许会降至1万伙的水平。

  当然楼市的走向不断在变,发展商亦会因应市况调节建屋步伐,因此要估算5年后的私人住宅供应,基本上是不可能的,10年后的私人住宅供应推算向来只属于参考作用,但从现市况来看,相信未来5至10年私人住宅供应确实会出现「前多后少」的现象。

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